Powiat Włocławski

Odpowiedź na pierwsze zapytanie pana Marka Górecznego zgłoszone na XIII Sesji Rady Powiatu w dniu 21 kwietnia 2008 roku.

Zgodnie z uchwałą Zarządu Powiatu  Nr 613/06 z dnia 19 września 2006r. przeznaczona została do sprzedaży cała nieruchomość, stanowiąca zespół dworsko-pałacowy, szczegółowo opisana w wykazie nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży, stanowiącym załącznik do tej uchwały.
Mając powyższe na uwadze zlecono rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego w celu określenia wartości nieruchomości niezbędnej do ustalenia ceny sprzedaży wraz z jej wszystkimi częściami składowymi. Zgodnie z opisem wycenianej nieruchomości zamieszczonym przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym (str. 6) w skład wycenianej nieruchomości weszły:
-        działka gruntowa nr 638,
-        działka gruntowa nr 639,
-        budynek pałacu,
-        budynek oficyny,
-        budynek gospodarczy nowy,
-        budynek gospodarczy lokatorski,
-        garaż,
-        chlewnia,
-        park otaczający dwór.
Z treści art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2004r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) wynika, że wyłącznym uprawnianiem rzeczoznawcy majątkowego jest dokonanie wyboru podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości wg zasad w nim określonych. Oznacza to, że rzeczoznawcę nie wiążą żadne wskazania zamawiającego wycenę w tym przedmiocie, gdyż o zastosowanym podejściu metodzie i technice decydują okoliczności od niego niezależne.
W dniu 29 lutego 2008r. rzeczoznawca majątkowy, który sporządzał wycenę Pan Stefan Pięta złożył pismo, w którym wyjaśnił kwestie dot. zawartości operatu.
Wyjaśnił m.in., że określona w operacie szacunkowa wartość nieruchomości obejmuje wszystkie składniki nieruchomości, tj. grunt, drzewostan, budynek pałacu, budynki oficyny oraz budynki gospodarcze. Operat szacunkowy zawiera opisy wszystkich budynków znajdujących się na nieruchomości. Jednak z uwagi na fakt, że budynki oficyn były zasiedlone przez lokatorów, nie wykonano pomiarów budynków do celów wyceny. Dane zawarte w operacie zasięgnięte zostały z dokumentacji udostępnionej  przez Dyrektora Zespołu Szkół w Lubrańcu.
W procesie wyceny powierzchni budynków towarzyszących budynkowi pałacu ujęte zostały jako stopień zachowania zespołu dworsko-parkowego, a tym samym ich parametry nie były potrzebne w dalszych czynnościach wyceny.
Procedura wyceny wymaga każdorazowa określenia jednostki porównawczej i w tym przypadku taką jednostką był 1m2  powierzchni pałacu. W jednostce tej zawarte są również inne budynki, powierzchnie działek gruntowej, drzewostanu oraz cała infrastruktura techniczna i budowle.  Dla nieruchomości przyjętych do porównań jako jednostkę porównawczą przyjęto również powierzchnię 1 m2 pałacu bez budynków towarzyszących.
Cel wyceny i charakter nieruchomości narzucił sposób określenia wartości rynkowej nieruchomości jako podstawy do ustalenia ceny wyjściowej do przetargu. Zdaniem autora bezzasadne byłoby określenie wartości poszczególnych składników majątkowych.

Starosta Włocławski
Jan Ambrożewicz

treść zapytania